La Municipalidad de Barranco busca cambiar la zonificación de Vivienda-Taller, a Residencial de Alta Densidad en la zona este del distrito. La Propuesta de Plan Específico, por cuya elaboración la comuna habría desembolsado más de S/. 140 mil, sostiene que beneficiará a los vecinos. Pero, ¿quién garantiza realmente que así será?

El anuncio de la Municipalidad de Barranco sobre un eventual cambio de zonificación en la zona este del distrito, impulsado por la gestión de la alcaldesa Jessica Vargas Gómez, ha reabierto un debate que desde hace años atraviesa a Lima Metropolitana; ¿hasta qué punto las políticas de renovación urbana responden realmente a la mejora de la calidad de vida de los vecinos? y cuando comienzan a alinearse, principalmente, con los intereses del mercado inmobiliario.

La discusión no es menor; Barranco es uno de los distritos con mayor presión urbanística de la capital. Su valor patrimonial, su ubicación estratégica y su creciente atractivo comercial y turístico lo han convertido en un espacio muy codiciado para proyectos residenciales de alta densidad. En ese contexto, cualquier modificación normativa relacionada con alturas, densidad poblacional, o usos de suelo inevitablemente genera tensiones entre residentes, autoridades y promotores inmobiliarios.

Sin embargo, el núcleo de la controversia no radica únicamente en el cambio técnico de zonificación. La verdadera discusión gira alrededor de la transparencia del proceso, el sustento urbano de las propuestas y el nivel de participación ciudadana en decisiones que podrían transformar de manera irreversible una parte importante del distrito.

La Municipalidad de Barranco presentó ante el Instituto Metropolitano de Planificación (IMP), organismo adscrito a la Municipalidad Metropolitana de Lima, una Propuesta de Plan Específico para un área de 84,465.69 metros cuadrados ubicada en la zona este del distrito, actualmente zonificada como Vivienda-Taller. Se trata de un sector que forma parte de una extensión urbana más amplia y que, según la comuna barranquina, requiere una intervención integral orientada a la regeneración y renovación urbana.

Propuesta de cambio de zonificación de zona este de Barranco, presentada al IMP.

El objetivo municipal es claro; obtener de la Municipalidad Metropolitana de Lima una ordenanza que permita modificar los parámetros urbanísticos vigentes para promover residencialidad de densidad alta y desarrollar proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) en la denominada Zona Este de Barranco.En términos formales, la propuesta se presenta como una iniciativa de recuperación urbana. En términos políticos y urbanos, sin embargo, la pregunta de fondo permanece abierta: ¿se busca realmente mejorar las condiciones de vida de los residentes históricos de la zona este, o abrir un nuevo mercado para la expansión inmobiliaria en uno de los distritos más cotizados de Lima?

Según el documento presentado por la comuna, el origen de la propuesta se remonta a noviembre de 2023, cuando la alcaldesa Jessica Vargas sostuvo conversaciones con el entonces director ejecutivo del IMP, el arquitecto Augusto Mendoza Castillo. En dichas reuniones se abordó, principalmente, el problema urbanístico derivado de la división territorial entre la zona oeste y la zona este de Barranco tras la implementación del corredor del Metropolitano en 2010.

La municipalidad sostiene que la construcción de esa infraestructura generó una ruptura en la conectividad transversal del distrito y profundizó las carencias urbanas existentes en la zona este, particularmente en materia de equipamiento urbano, áreas verdes y acceso a servicios.

MDB suscribió convenio con el Instituto Metropolitano de Planificación

Como parte de ese proceso, el IMP remitió el Oficio N.º 1640-2023-MML-IMP-DE, de fecha 15 de noviembre de 2023, proponiendo la suscripción de un Convenio Marco de Cooperación Interinstitucional entre ambas entidades. Posteriormente, mediante Acuerdo de Concejo N.º 026-2024-MDB, aprobado el 6 de mayo de 2024, la Municipalidad de Barranco autorizó la celebración del convenio y facultó a la alcaldesa Jessica Vargas para su suscripción.

Anterior director del IMP cursó oficio a alcaldesa Jessica Vargas para coordinaciones.

En el diagnóstico técnico incorporado en la propuesta, la municipalidad describe una zona caracterizada por el deterioro urbano y la existencia de predios abandonados que antiguamente funcionaron como solares y quintas multifamiliares de adobe y quincha. Según el documento, actualmente existen terrenos de gran extensión —algunos superiores a los 5,000 metros cuadrados— que permanecen sin desarrollar bajo una zonificación de Vivienda-Taller, cuyo lote normativo es de 180 metros cuadrados.

Parte de la Propuesta del Plan Específico presentado por la MDB.

La comuna sostiene que esa realidad limita el desarrollo urbano y desalienta nuevas inversiones. Por ello, afirma haber recurrido tanto a información especializada del mercado inmobiliario, como a opiniones vecinales recogidas en el marco del Plan de Desarrollo Local Concertado 2025-2034, aprobado mediante Ordenanza N.º 651-2024-MDB, así como al Plan de Prevención y Reducción del Riesgo de Desastres, aprobado por Ordenanza N.º 045-2024-MDB.

No obstante, aunque el discurso oficial insiste en la idea de “consenso” y “participación vecinal”, el documento no detalla con precisión cuántos vecinos participaron efectivamente, qué observaciones formularon, ni de qué manera fueron incorporadas en el diseño final de la propuesta. Es decir, Barranco alberga a más de 35 mil residentes y apenas publicaron un acta firmada por unos cuantos vecinos. Esa ausencia de información concreta alimenta las dudas sobre el verdadero alcance participativo del proceso.

Acta de asistencia a reunión de taller sobre “brechas” y no concretamente sobre “cambio de zonificación” dirigida a vecinos contiene pocas firmas.

El equipo técnico municipal asegura haber cumplido con todos los requerimientos exigidos por el IMP para la elaboración de la Propuesta de Plan Específico “Zona Este”. Pero más allá del cumplimiento administrativo, el debate urbano sigue girando alrededor de las consecuencias que tendría un eventual cambio de zonificación hacia Residencial de Densidad Alta (RDA).

El diagnóstico municipal sostiene que la zona presenta un marcado “estancamiento urbano, social y económico”. Particularmente, se señala que la actual Zona de Comercio Zonal sobre la avenida Paseo de la República no ha desarrollado una dinámica comercial relevante debido a problemas viales que dificultan el acceso vehicular y limitan la disponibilidad de estacionamientos.

Convenio Marco de Cooperación Interinstitucional suscrito entre la MDB y el IMP.

El documento compara esa situación con el dinamismo inmobiliario observado en distritos vecinos como Miraflores y Santiago de Surco, donde sí se han desarrollado nuevas edificaciones residenciales y comerciales.

MDB indica que la propuesta permitirá edificios más altos

Para la Municipalidad de Barranco, el deterioro de la zona este estaría directamente vinculado a la falta de incentivos urbanísticos. Según la propuesta, numerosos predios permanecen abandonados a la espera de mejoras en el ordenamiento vial de avenidas como República de Panamá y Bolognesi. La comuna añade que los accesos peatonales y ciclistas son actualmente peligrosos y que la zona carece de condiciones adecuadas para consolidar actividad comercial.

En esa línea, uno de los argumentos centrales del plan es el potencial urbanístico de la nueva configuración vial de la calle Catalino Miranda, cuyo ancho —según la municipalidad— permitiría el desarrollo de edificios de mayor altura. El documento incluso afirma que “el ideal” sería otorgar nuevos parámetros urbanísticos a toda el área de estudio.

Ese punto resulta especialmente sensible. Porque detrás del lenguaje técnico sobre “renovación urbana” aparece con claridad una intención de flexibilizar parámetros de construcción en una zona históricamente menos densificada que otros sectores de Barranco.

La propuesta identifica tres problemas centrales:

a) Estancamiento en el desarrollo urbano de las zonas Vivienda-Taller y Comercio Zonal.

b) Dificultades viales para proyectos nuevos.

c) Ausencia de incentivos para desarrollar vivienda.

A partir de ese diagnóstico, la municipalidad plantea un conjunto de estrategias que incluyen el cambio de zonificación de Vivienda-Taller a Residencial de Densidad Alta y la implementación de programas VIS para promover vivienda social.

Jr. Aurelio Sousa luce así actualmente, según clasificación de Zona Vivienda-Taller.

La administración de Jessica Vargas sostiene que estas medidas permitirían cerrar brechas urbanas históricas y mejorar la calidad de vida de los residentes. Sin embargo, varios aspectos de la propuesta abren interrogantes inevitables.

Propuesta de la MDB en el futuro, luego del cambio de zonificación, a Residencial de Alta Densidad (RDA).

Por ejemplo: ¿cómo garantizar que una mayor densificación no termine elevando el costo del suelo y desplazando progresivamente a los actuales residentes? ¿Existe un estudio detallado sobre el impacto que tendría el incremento poblacional en servicios básicos, tránsito, seguridad y espacios públicos? ¿La promoción de vivienda social realmente estará orientada a los vecinos de la zona este, o terminará convirtiéndose en un nuevo nicho de rentabilidad inmobiliaria?

Hasta ahora, el documento municipal enfatiza las oportunidades urbanísticas y económicas del proyecto, pero desarrolla con menor profundidad los posibles impactos sociales derivados de una transformación acelerada del territorio.

La propia municipalidad reconoce que la zona este presenta infraestructura deteriorada, hacinamiento y tugurización. Sin embargo, el cambio de zonificación por sí solo no garantiza automáticamente soluciones para esos problemas estructurales. En muchas ciudades latinoamericanas, procesos similares de renovación urbana han terminado generando fenómenos de desplazamiento indirecto, incremento del valor del suelo y pérdida progresiva del tejido vecinal original.

Otro elemento que llama la atención es la insistencia municipal en señalar que la regeneración urbana podría realizarse “sin inversión pública”. El documento plantea expresamente que el cambio de zonificación permitiría resolver procesos de renovación urbana mediante la acción privada. Esa afirmación revela uno de los ejes centrales de la discusión; el papel que jugaría el sector inmobiliario en la transformación de la zona este.

En términos urbanísticos, promover inversión privada no es negativo. El problema surge cuando el Gobierno local renuncia, parcial o totalmente a liderar la planificación urbana y delega en la dinámica del mercado comercial decisiones que afectan directamente la configuración social y territorial de un distrito.

La propuesta municipal también plantea que la falta de equipamiento urbano debe entenderse, principalmente, como un problema de accesibilidad vial y conectividad. Bajo esa lógica, el equipamiento existente en la zona oeste del distrito (malecones) sería suficiente siempre que se mejoren las conexiones transversales.

Esa interpretación, sin embargo, puede resultar discutible. Equipamiento urbano no significa únicamente acceso vial; implica también disponibilidad efectiva de espacios públicos, centros de salud, áreas recreativas, infraestructura educativa y servicios comunitarios dentro del propio entorno residencial.

La conectividad entre la zona este y oeste de Barranco constituye, sin duda, un problema urbano real. Pero la pregunta sigue siendo, si la solución propuesta prioriza la integración urbana de los vecinos, o la habilitación de condiciones más atractivas para futuros y millonarios proyectos inmobiliarios.

Dentro de las estrategias planteadas por la municipalidad figuran coordinaciones con autoridades de transporte metropolitano para mejorar la conectividad transversal, rediseñar la geometría urbana en puntos críticos y promover el uso del circuito turístico mediante el puente peatonal y ciclista Barranco-Miraflores.

El documento también señala que no bastaría con implementar semaforización moderna y que se requeriría una intervención más profunda sobre el diseño vial. Para ello, la comuna plantea la necesidad de una nueva normativa municipal respaldada por la Municipalidad Metropolitana de Lima (MML).

Pero uno de los pasajes más polémicos aparece cuando la municipalidad sostiene que, una vez obtenida la aprobación metropolitana, incluso podrían intervenirse edificaciones ya construidas “en casos extremos”. Esa afirmación genera preocupación respecto al alcance futuro de las facultades urbanísticas que busca obtener la comuna barranquina.

Nuevos parámetros urbanísticos de RDA propuestos por la MDB.

Comuna barranquina habría pagado S/. 140 mil por elaboración del plan

La Propuesta de Plan Específico fue elaborada progresivamente y finalmente presentada el 15 de junio de 2025 por el arquitecto Francisco Silva Checa, con financiamiento proveniente del presupuesto municipal de Barranco.

Precisamente sobre ese punto surgieron nuevos cuestionamientos políticos. La regidora municipal Nicole Fiorella Muñoz informó el pasado 19 de mayo, a través de sus redes sociales, que tras revisar el Portal de Transparencia del Ministerio de Economía y Finanzas detectó pagos por 140, 800 soles relacionados con servicios de elaboración de contenidos en materia de planificación y desarrollo vinculados a Silva Checa. Según indicó la concejal, dichos pagos estarían distribuidos en 22 órdenes de servicios emitidas entre 2023 y enero de 2026.

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